Casa en USA: sueño vs realidad (Parte 2)

Crecer y emprender – Entrega 03

“Los acreedores tienen mejor memoria que los deudores.” — Benjamin Franklin, uno de los padres fundadores de EE.UU., inventor visionario y referente eterno en disciplina financiera.

Crédito y aprobación hipotecaria

Puntaje de crédito:

Uno de los factores importantes al solicitar una hipoteca es tu historial de crédito. Los prestamistas también revisan ingresos, deudas, empleo, activos, tipo de préstamo, pago inicial y otros criterios antes de aprobar una solicitud.

El puntaje de crédito puede influir en la tasa de interés y en las condiciones que recibas, aunque cada prestamista y cada programa hipotecario puede usar criterios distintos. Esta tabla es solo una guía orientativa:

Importante: Los rangos de crédito no son una garantía de aprobación. Algunos programas, como FHA, pueden permitir puntajes más bajos que muchos préstamos convencionales, pero el prestamista puede imponer requisitos adicionales.

Impacto en el pago mensual

Ejemplo hipotético: consideremos un préstamo de $300,000 a 30 años. Los pagos siguientes son aproximados y solo muestran principal e interés. No incluyen impuestos, seguro de vivienda, PMI, HOA ni otros costos.

En este ejemplo hipotético, una mejor tasa podría representar más de $180,000 de diferencia en intereses durante la vida del préstamo. El resultado real depende de la tasa aprobada, el monto financiado, el plazo, los costos y el programa hipotecario.

Antigüedad del crédito:

La antigüedad del historial crediticio puede influir en tu perfil financiero, pero no decide por sí sola una aprobación hipotecaria.

• Historial más largo y bien manejado: puede fortalecer tu perfil.
• Historial corto: no te descalifica automáticamente, pero puede requerir más documentación o mejores condiciones en otros aspectos.
• Historial con cuentas recientes: puede ser evaluado con más cuidado por algunos prestamistas.

Historial de pagos:

• Pagos puntuales: Mejoran tu credibilidad con los prestamistas.
• Retrasos de 30-60 días: Afectan negativamente tu puntaje.
• Retrasos de más de 90 días: pueden dificultar la aprobación, aumentar costos o requerir explicaciones y documentación adicional.

Uso del crédito disponible:

El uso del crédito disponible también puede influir en tu perfil. No existe un porcentaje único que garantice aprobación o rechazo, pero usar demasiado crédito disponible puede afectar tu puntaje y la evaluación del prestamista.

• Menos del 10%: puede reflejar un uso más conservador del crédito.
• Menos del 30%: suele verse mejor que mantener saldos altos.
• Más del 30%: puede afectar tu perfil, especialmente si se combina con deudas altas.
• Más del 50%: puede ser una señal de riesgo para algunos prestamistas.

Importante:

• Tener un buen puntaje de crédito reduce costos.
• Definir un pago mensual acorde a los ingresos es clave.
• Ahorrar para el down payment y costos de cierre evita deudas innecesarias.
• Considerar los costos de seguros adicionales en zonas de riesgo ayuda a planificar mejor el presupuesto.
• Mantener un fondo de emergencia protege contra imprevistos.
• Verificar si la propiedad está en zona de inundación, huracanes, incendios u otros riesgos, porque podrían requerirse seguros adicionales o costos más altos.

Paso a paso para comprar tu primera casa

Hasta ahora, hemos analizado la importancia del crédito, los impuestos, los costos de compra y las estrategias para ahorrar en el proceso de adquisición de vivienda. Ahora es momento de ver el paso a paso completo para que puedas comprar tu casa sin cometer errores costosos.

Definir tu presupuesto y tipo de préstamo:

Antes de buscar casa, es fundamental saber cuánto puedes pagar. Ya vimos que el crédito y los impuestos influyen en tu capacidad de compra, pero ahora debes considerar:

• Tu pago mensual estimado: considera hipoteca, impuestos, seguro, posible PMI, HOA si aplica, servicios y otros gastos recurrentes.
• El tipo de préstamo que mejor te conviene:
  • FHA: puede permitir pagos iniciales bajos, desde 3.5% para compradores calificados. No es solo para compradores por primera vez, pero suele ser una opción común para quienes tienen menos ahorro o crédito más limitado.
  • VA o USDA: pueden ofrecer pago inicial bajo o incluso cero para personas elegibles. VA aplica a militares, veteranos o ciertos cónyuges elegibles. USDA se enfoca en compradores de ingresos bajos o moderados en zonas rurales elegibles.
  • Convencional: puede ser una buena opción si tienes crédito sólido y perfil financiero estable. Si das menos de 20%, normalmente podrías pagar seguro hipotecario privado.
• Fondo de reserva: Además del down payment, ten dinero ahorrado para costos de cierre y emergencias.

Obtener una preaprobación hipotecaria:

Una preaprobación puede ayudarte a entender mejor cuánto podrías financiar y hacer que tu oferta sea más seria para algunos vendedores. No es una aprobación final: el préstamo todavía dependerá de la revisión completa, la tasación, la propiedad y los documentos finales.

Documentos que podrían pedirte:

• Identificación válida.
• Comprobantes recientes de ingresos.
• Estados de cuenta bancarios.
• Declaraciones de impuestos, especialmente si trabajas por cuenta propia o tienes ingresos variables.
• Información sobre deudas, activos y crédito.
• Documentos adicionales según el tipo de préstamo y tu caso.
  

Buscar la casa adecuada:

Con la preaprobación en mano, es momento de buscar la casa que se ajuste a tu presupuesto y necesidades.

• Ubicación: Considera seguridad, transporte, escuelas y acceso a servicios.
• Condición de la casa: revisa estructura, techo, plomería, electricidad, humedad, sistema de calefacción/aire y posibles reparaciones importantes.
• Valor de reventa: Evalúa si la casa ganará valor con el tiempo.

Hacer una oferta y negociar el precio:

• Incluye condiciones de contingencia: Como inspección de la casa y aprobación final del préstamo.
• Negocia costos de cierre: en algunos casos, el vendedor puede aceptar cubrir parte de estos gastos, pero dependerá del mercado, el contrato, el tipo de préstamo y la negociación.

Si la oferta es aceptada, el proceso avanza a la siguiente etapa.

Considera también:

• Impuestos a la propiedad: varían mucho según el estado, condado, ciudad y valor de la vivienda. Verifícalos antes de comprar.
• Seguro de vivienda: cotiza antes de cerrar, porque el costo puede variar según ubicación, cobertura, historial de reclamos, tipo de vivienda y riesgos de la zona.
• Cuotas de Asociación de Propietarios (HOA): si aplica, pueden variar desde montos bajos hasta pagos altos mensuales. Revisa reglas, restricciones y aumentos posibles.
• Servicios básicos: electricidad, agua, gas, internet y basura pueden variar bastante según la zona, el tamaño de la casa, la temporada y el consumo familiar.
• Mantenimiento y reparaciones: una regla práctica es reservar dinero cada año para mantenimiento, emergencias y reparaciones. Mientras más antigua sea la vivienda, más importante es este fondo..
• Seguro por zonas de riesgo: Algunas zonas requieren seguros adicionales, por desastres naturales.

Inspección y tasación de la propiedad:

Antes de cerrar el trato, necesitas asegurarte de que la casa está en buenas condiciones y que el banco la valora correctamente.

• Inspección de la casa: Un inspector revisará si hay problemas estructurales, eléctricos o de plomería.
• Tasación bancaria: el prestamista puede requerir una tasación para verificar que el valor de la propiedad respalde el monto del préstamo.

Firma del Contrato y Cierre de la Compra:

Si el préstamo, la propiedad, la tasación, la inspección, el seguro y los documentos finales están en orden, llega el momento de cerrar la compra.

• Revisar bien el contrato de compra.
• Pagar el down payment y costos de cierre.
• Recibir las llaves de tu nueva casa.

Si todo sale bien, llega el gran momento: recibir las llaves de tu hogar.

Puedes consultar también:

• Programas del Gobierno para comprar vivienda, en usa.gov
• Oficina para la Protección Financiera del Consumidor — Comprar una casa

Nota responsable:

Este artículo es educativo y no sustituye asesoría financiera, hipotecaria, legal, inmobiliaria ni tributaria. Comprar una vivienda implica riesgos, costos y obligaciones a largo plazo. Antes de firmar, compara prestamistas, revisa el estimado del préstamo, entiende los costos de cierre, verifica impuestos, seguros, HOA, condiciones de la casa y consulta profesionales calificados cuando sea necesario.

---

¿Te interesa el tema? ¿Te gusta lo que leíste? ¿Tienes sugerencias?

Comenta o escríbenos a: 📩 contacto@cubafuera.com

En Crecer y emprender, trazamos caminos reales para crecer desde cero.

¡Nos fuimos, pero seguimos juntos!