Tener casa en USA. Sueño vs realidad (Parte 1)

Crecer y emprender – Entrega 02

“Conoce tu círculo de competencia y mantente dentro de él. No importa cuán grande sea ese círculo; lo verdaderamente importante es conocer sus límites.” — Warren Buffett, uno de los inversionistas más reconocidos y respetados del mundo.

Soñar con una casa es fácil; comprarla bien, no tanto

Muchos inmigrantes llegan a Estados Unidos con el sueño de tener casa propia.

La estabilidad, la seguridad y la sensación de éxito que brinda ser dueño de una vivienda son invaluables, pero este sueño puede convertirse en una carga si no se toman las decisiones correctas.

A diferencia de Cuba, donde la vivienda es un derecho adquirido de formas muy distintas, en EE.UU. es una inversión financiera que requiere planificación, disciplina y conocimiento. No basta con querer una casa; es necesario estar preparado para asumir los costos, entender el crédito, manejar impuestos y elegir el mejor momento para comprar.

En este artículo, aprenderás cómo evitar errores costosos y tomar decisiones inteligentes que te ayudarán a convertir tu deseo de tener casa en una realidad sostenible y beneficiosa a largo plazo.

Comparación de estrategias para comprar una casa

Existen dos estrategias comunes al comprar una casa: comprar de inmediato con un enganche bajo o esperar para ahorrar un enganche mayor y optar por un préstamo más corto. Analizamos ambos escenarios para determinar cuál es financieramente más conveniente.

Escenario 1: Compra inmediata con 3% de enganche

• Compra una casa de $200,000 con 3% de enganche y financia el resto a 30 años con una tasa del 7%.
• Su mensualidad total, incluyendo hipoteca, PMI, impuestos y seguro, es de aproximadamente $1,720.
• Al final de los 30 años, habrá pagado alrededor de $625,000 en total.

Escenario 2: Espera 5 años para ahorrar un 20% de enganche

• Durante 5 años paga $1,200 mensuales de renta (totalizando $72,000).
• Luego, compra la misma casa a un precio ajustado de $232,000 y financia con un préstamo de 15 años al 6%, sin PMI.
• Su mensualidad total es más alta ($1,948), pero termina de pagar en la mitad del tiempo.
• Sumando renta, enganche y pagos hipotecarios, el costo total final es de $468,000.

Este gráfico compara los costos acumulados de las dos estrategias para tener casa:

Variante 1 (Línea Roja): Compra inmediata con un 3% de enganche y financiamiento a 30 años.

Variante 2 (Línea Azul): Espera 5 años, ahorra un 20% de enganche y financia a 15 años.

Conclusiones

• Durante los primeros 15 años, ambas estrategias tienen costos similares.
• A partir del año 20, la Variante 2 deja de acumular costos, mientras que la Variante 1 sigue pagando hasta los 30 años.
• A largo plazo, esperar y financiar en menos tiempo reduce el costo total.
• La decisión entre ambas estrategias dependerá de la capacidad de ahorro y la estabilidad financiera de cada comprador.

Beneficios de ser propietario vs. alquilar

Si eres un inmigrante cubano en EE.UU., probablemente te has preguntado si es mejor alquilar o comprar una vivienda. Tener casa puede brindarte estabilidad y crecimiento patrimonial, pero también implica compromisos financieros y riesgos que debes evaluar antes de tomar una decisión.

Ventajas de Rentar:

• Mayor flexibilidad: Puedes mudarte sin preocuparte por vender la propiedad o asumir una deuda a largo plazo.
• Menos costos iniciales: No necesitas pagar down payment, costos de cierre ni asumir los gastos de mantenimiento de la propiedad.
• Menos responsabilidad: El propietario es el responsable de reparaciones y mantenimiento, reduciendo imprevistos financieros.

Ventajas de Comprar:

• Construcción de patrimonio: Cada pago de hipoteca aumenta tu capital en la vivienda, lo que te permite generar ganancias si el valor de la propiedad se incrementa con el tiempo.
• Estabilidad a largo plazo: No estarás sujeto a aumentos de alquiler ni a la incertidumbre de tener que mudarte porque el dueño venda la propiedad.
• Beneficios fiscales: Puedes deducir los intereses hipotecarios y los impuestos a la propiedad en tu declaración de impuestos, lo que reduce la carga fiscal anual.
• Potencial de apreciación: Con el tiempo, el valor de la casa puede aumentar, permitiéndote obtener ganancias si decides venderla en el futuro.

¿Qué esperar del proceso?

El proceso para tener casa en EE.UU. puede parecer complejo, pero con la preparación adecuada es completamente alcanzable. Tener casa involucra evaluar tu situación financiera, mejorar tu crédito, encontrar el mejor préstamo y hacer una oferta competitiva en el mercado.

Requisitos básicos para comprar

¿Qué documentos necesitas?

Para comprar una casa, los prestamistas requieren lo siguiente:

• Identificación (Pasaporte, Green Card o Visa válida)
• Comprobante de ingresos (pay stubs, declaraciones de impuestos)
• Estados de cuenta bancarios (generalmente 2 a 3 meses de historial)
• Historial de empleo (al menos 2 años de estabilidad laboral)
• Prueba de fondos para el down payment y costos de cierre.

Importancia de los Impuestos y Deudas

• Tener los impuestos en orden: El primer paso para calificar para un préstamo hipotecario es asegurarte de que tus impuestos estén en orden. Idealmente, debes tener tus declaraciones de impuestos de los últimos dos años.
• Reporte de ingresos: Los bancos utilizan los ingresos reportados en tus impuestos para calcular cuánto dinero te pueden prestar. Generalmente, prestarán entre tres y cuatro veces tu ingreso anual declarado.
• Deudas con el IRS: Cualquier deuda pendiente con el IRS puede afectar tu capacidad de obtener un préstamo hipotecario. Se recomienda pagar cualquier deuda pendiente o solicitar un plan de pago antes de solicitar un préstamo.
• Deducciones fiscales: Ser propietario te permite deducir impuestos sobre la propiedad e intereses hipotecarios, reduciendo tu carga fiscal anual y mejorando tu situación financiera.
• Ingresos declarados: Muchos latinos no reportan todos sus ingresos, lo cual puede afectar su elegibilidad para un préstamo hipotecario. Es fundamental asegurarse de que los ingresos sean documentados correctamente para mejorar las posibilidades de aprobación del préstamo.

Tipos de ingresos aceptados para obtener un préstamo

• Ingresos por salario o trabajo propio
• Ingresos por alquileres u otros activos
• Ingresos por negocios propios (con declaración de impuestos)

ITIN vs. Social Security Number: ¿Puedo comprar sin SSN?

Sí, algunos bancos y prestamistas permiten la compra con ITIN, pero los requisitos pueden ser más estrictos y la tasa de interés más alta.

¿Programas del Gobierno? Visita usa.gov

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