Tener casa en USA. Sueño vs realidad (Parte 2)

Crecer y emprender – Entrega 03

“Los acreedores tienen mejor memoria que los deudores.” — Benjamin Franklin, uno de los padres fundadores de EE.UU., inventor visionario y referente eterno en disciplina financiera.

Crédito y Aprobación Hipotecaria

Puntaje de Crédito:

Uno de los factores más importantes para tener casa es tu historial de crédito. Los prestamistas analizan varios elementos antes de aprobar tu préstamo.

El puntaje de crédito influye en la tasa de interés que recibirás en tu préstamo hipotecario:

720 y más	Excelente	Accedes a las mejores tasas de interés.
680 a 719	Bueno	Tasas competitivas.
620 a 679	Aceptable	Tasas más altas.
580 a 619	Bajo	Solo califica para préstamos FHA con más restricciones.
580 y menos	Muy bajo	Dificultad para obtener financiamiento.

Impacto en el Pago Mensual

Consideremos una vivienda de $300 000

Puntaje de Crédito	Tasa de Interés	Pago Mensual
Excelente	6.0%	$1798.00
Bueno	6.5%	$1897.00
Aceptable	7.5%	$2097.00
Bajo	8.5%	$2310.00

Un puntaje alto puede ahorrarte más de $180,000 en intereses durante la vida del préstamo.

Edad del Crédito:

Los prestamistas consideran cuánto tiempo has tenido crédito activo.

• Más de 7 años: Excelente.
• 4 – 7 años: Bueno.
• 2 – 4 años: Aceptable, pero con tasas más altas.
• Menos de 2 años: Bajo, lo que puede dificultar la aprobación del préstamo.

Historial de Pagos:

• Pagos puntuales: Mejoran tu credibilidad con los prestamistas.
• Retrasos de 30-60 días: Afectan negativamente tu puntaje.
• Retrasos de más de 90 días: Pueden impedir la aprobación del préstamo.

Utilización del Crédito:

El uso del crédito disponible también influye en la aprobación de la hipoteca:

• Menos del 10%: Excelente.
• 10 – 30%: Bueno.
• 30 – 50%: Riesgoso.
• Más del 50%: Puede llevar al rechazo del préstamo.

Importante:

• Tener un buen puntaje de crédito reduce costos.
• Definir un pago mensual acorde a los ingresos es clave.
• Ahorrar para el down payment y costos de cierre evita deudas innecesarias.
• Considerar los costos de seguros adicionales en zonas de riesgo ayuda a planificar mejor el presupuesto.
• Mantener un fondo de emergencia protege contra imprevistos.
• Verificar si la propiedad está en zonas de alto riesgo para contratar los seguros adecuados.

Paso a paso para comprar tu primera casa

Hasta ahora, hemos analizado la importancia del crédito, los impuestos, los costos de compra y las estrategias para ahorrar en el proceso de adquisición de vivienda. Ahora es momento de ver el paso a paso completo para que puedas comprar tu casa sin cometer errores costosos.

Definir tu Presupuesto y Tipo de Préstamo:

Antes de buscar casa, es fundamental saber cuánto puedes pagar. Ya vimos que el crédito y los impuestos influyen en tu capacidad de compra, pero ahora debes considerar:

• Tu pago mensual total: Incluye hipoteca, impuestos, seguro y posibles costos de HOA.
• El tipo de préstamo que mejor te conviene:
  • FHA (3.5% de enganche): Ideal para compradores primerizos.
  • Convencional (5-20% de enganche): Mejor tasa de interés si tienes buen crédito.
  • VA o USDA (0% de enganche): Solo para militares o zonas rurales.
• Fondo de reserva: Además del down payment, ten dinero ahorrado para costos de cierre y emergencias.

Obtener una Preaprobación Hipotecaria:

Para que los vendedores tomen en serio tu oferta, necesitas una carta de preaprobación de un prestamista. Esto te dice cuánto puedes pedir prestado y evita que pierdas tiempo viendo casas fuera de tu alcance.

Documentos que necesitarás:

• Últimos 2 años de declaraciones de impuestos.
• Talones de pago recientes.
• Estados de cuenta bancarios.
• Historial de crédito.

Buscar la Casa Adecuada:

Con la preaprobación en mano, es momento de buscar la casa que se ajuste a tu presupuesto y necesidades.

• Ubicación: Considera seguridad, transporte, escuelas y acceso a servicios.
• Condición de la casa: Inspecciona estructura, techos, plomería y electricidad.
• Valor de reventa: Evalúa si la casa ganará valor con el tiempo.

Hacer una Oferta y Negociar el Precio:

• Incluye condiciones de contingencia: Como inspección de la casa y aprobación final del préstamo.
• Negocia costos de cierre: En algunos casos, el vendedor puede cubrir parte de estos gastos.

Si la oferta es aceptada, el proceso avanza a la siguiente etapa.

Considera también:

• Impuestos a la propiedad: Entre 1% y 2% del valor de la casa anualmente.
• Seguro de vivienda: Entre $800 y $2,000 al año.
• Cuotas de Asociación de Propietarios (HOA): Desde $50 hasta más de $500 al mes.
• Servicios básicos: Electricidad, agua, gas, internet y recolección de basura ($200 a $500 al mes).
• Mantenimiento y reparaciones: Se recomienda destinar entre 1% y 3% del valor de la propiedad al año para mantenimiento.
• Seguro por zonas de riesgo: Algunas zonas requieren seguros adicionales, por desastres naturales.

Inspección y Tasación de la Propiedad:

Antes de cerrar el trato, necesitas asegurarte de que la casa está en buenas condiciones y que el banco la valora correctamente.

• Inspección de la casa: Un inspector revisará si hay problemas estructurales, eléctricos o de plomería.
• Tasación bancaria: El prestamista enviará a un tasador para confirmar que la casa vale lo que estás pagando.

Firma del Contrato y Cierre de la Compra:

Si todo está en orden, llega el momento de cerrar la compra.

• Revisar bien el contrato de compra.
• Pagar el down payment y costos de cierre.
• Recibir las llaves de tu nueva casa.

¡Felicidades, ya eres dueño de tu hogar!

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